Ficha prática · Moradia
Para quem serve: condôminos com taxa atrasada e quem recebeu cobrança do condomínio. Custo para começar: nenhum para se informar, e a negociação com o condomínio costuma ser a primeira saída. Tempo: a cobrança prescreve em cinco anos, mas esperar por isso é um risco.
Data de redação: este texto foi escrito em 09/11/2026, com base nas fontes listadas ao final, todas consultadas nessa data. A jurisprudência pode mudar, e cada caso depende dos documentos do condomínio, por isso confira os links e procure orientação profissional.
A taxa de condomínio é uma dívida diferente das outras, porque acompanha o imóvel. Quem deixa de pagar pode enfrentar cobrança judicial, multa e, em alguns casos, a penhora da própria unidade, mesmo que ela seja a moradia da família. Conhecer como a lei e o STJ tratam o assunto ajuda a decidir se vale negociar, parcelar ou discutir a cobrança, sem cair em promessas fáceis.
Por que a dívida condominial é diferente
O STJ trata a obrigação de pagar as despesas condominiais como obrigação propter rem, ou seja, ligada à titularidade do imóvel e não apenas à vontade do devedor. Segundo a notícia do STJ sobre penhora de imóvel sem que o proprietário tenha figurado na cobrança (REsp 1.829.663), a responsabilidade depende da relação jurídica material com o imóvel, e o acórdão de 2019 admitiu a penhora do imóvel mesmo contra proprietária que não havia participado da ação de cobrança original, ressalvando que o caso foi analisado sob o CPC de 1973 e nas circunstâncias concretas. Por isso, não confie que a ausência do seu nome na ação resolve a situação.
O bem de família pode ser penhorado?
A Lei 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família, mas o art. 3º, IV, afasta a proteção na cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do imóvel, conforme o texto original na Lei 8.009/1990, texto original na Câmara dos Deputados. Na prática, o STJ já manteve a penhora de imóvel de condômino em dívida do condomínio, segundo a notícia do STJ sobre penhora de bem de família em dívida do condomínio (REsp 1.473.484), ressalvando que a penhora não é obrigatória e que devem ser preferidas outras formas de pagamento quando possível, em respeito à menor onerosidade para o executado. A mesma fonte registra que o condômino, naquele caso, não apontou outro meio de pagamento.
Há um limite que merece atenção: a edição 202 da Jurisprudência em Teses do STJ, de 2022, registra que contribuições criadas por associações de moradores não se equiparam a despesas condominiais para afastar a impenhorabilidade, conforme a Jurisprudência em Teses do STJ, edição 202 (Bem de Família IV). Ou seja, nem toda cobrança de vizinhança tem o mesmo tratamento, e vale verificar a natureza do que está sendo cobrado.
Em quanto tempo a dívida prescreve
No Tema 949, a Segunda Seção do STJ fixou que o prazo de prescrição para a cobrança de taxas condominiais, ordinárias ou extraordinárias, é de cinco anos, com base no art. 206, § 5º, I, do Código Civil, contado do dia seguinte ao vencimento de cada prestação, segundo a notícia do STJ sobre o prazo de prescrição de cinco anos para taxas condominiais (Tema 949). Isso não significa que a dívida desaparece sozinha, porque o condomínio pode cobrar antes do fim do prazo. Para entender como saber se uma dívida prescreveu, leia dívida prescrita.
| Pergunta | O que as fontes indicam | O que fazer |
|---|---|---|
| A dívida é só minha ou do imóvel? | É propter rem, ligada à unidade | Conferir a cobrança e o proprietário atual |
| O imóvel de moradia pode ser penhorado? | O art. 3º, IV, da Lei 8.009 afasta a proteção nessas taxas | Negociar antes e procurar orientação jurídica |
| Prazo para cobrar | Cinco anos, do dia seguinte ao vencimento (Tema 949) | Guardar as datas dos vencimentos |
| Taxa de associação de moradores | O STJ não a equipara a despesa condominial para esse fim | Verificar a natureza da cobrança |
Como negociar com o condomínio
Procure o síndico ou a administradora assim que o atraso ocorrer, peça o extrato com valores, multa e juros e proponha um parcelamento que caiba no orçamento. Registre o acordo por escrito e peça a confirmação de que as parcelas quitadas serão baixadas. Use a simulação de negociação e o orçamento mensal para calcular o que é viável, e consulte o guia como sair das dívidas para priorizar o que pagar primeiro. A dívida de condomínio tende a ser prioritária, justamente pelo risco ao imóvel.
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Perguntas frequentes
Posso perder minha casa por dívida de condomínio?
A lei afasta a impenhorabilidade do bem de família nas taxas e contribuições devidas em função do imóvel (Lei 8.009, art. 3º, IV), e o STJ já manteve penhora em caso de dívida do condomínio. A penhora não é obrigatória, e outras formas de pagamento devem ser preferidas quando possível.
Em quanto tempo prescreve a taxa de condomínio?
Em cinco anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada parcela, segundo o Tema 949 do STJ.
Preciso ter sido parte na ação para o imóvel ser penhorado?
Em um caso de 2019, o STJ admitiu a penhora do imóvel mesmo sem que a proprietária tivesse figurado na ação de cobrança, com ressalvas sobre o caso concreto. Não conte com isso para se proteger.
Taxa de associação de moradores tem o mesmo tratamento?
Segundo a Jurisprudência em Teses do STJ, contribuições criadas por associações de moradores não se equiparam a despesas condominiais para afastar a impenhorabilidade.
Fontes
- Lei 8.009/1990, texto original na Câmara dos Deputados, art. 3º, consultada em 09/11/2026.
- notícia do STJ sobre o prazo de prescrição de cinco anos para taxas condominiais (Tema 949), consultada em 09/11/2026.
- notícia do STJ sobre penhora de bem de família em dívida do condomínio (REsp 1.473.484), consultada em 09/11/2026.
- notícia do STJ sobre penhora de imóvel sem que o proprietário tenha figurado na cobrança (REsp 1.829.663), consultada em 09/11/2026.
- Jurisprudência em Teses do STJ, edição 202 (Bem de Família IV), consultada em 09/11/2026.
- O art. 784, X, do CPC, que trata das contribuições condominiais como título executivo, não foi conferido no texto oficial e por isso não foi citado.
Conteúdo informativo, escrito e revisado em 09/11/2026, que não substitui a orientação de um advogado. Confira a convenção do seu condomínio e os documentos da cobrança.