Ficha prática · Fiança em contrato de aluguel
Para quem serve: quem foi fiador de um aluguel ou está pensando em aceitar o pedido de um parente ou amigo, e quem quer entender como sair dessa posição. Valor em jogo: o aluguel em atraso, os encargos e, em alguns casos, a própria casa onde o fiador mora. Prazo: a fiança pode se estender além do prazo inicial do contrato, e a saída tem regras de tempo.
Data de redação: este texto foi escrito em 09/11/2026. As decisões citadas foram conferidas em sites que reproduzem a jurisprudência, nas datas indicadas nas fontes. O texto da Lei 8.245/1991 e do Código Civil não pôde ser lido diretamente, e isso está sinalizado onde importa.
Ser fiador parece um favor simples, mas a lei coloca o fiador como responsável pela dívida do inquilino caso ele não pague. A fiança costuma ser assinada sem leitura atenta, e o problema aparece quando o aluguel atrasa, a dívida cresce e o credor procura quem tem patrimônio. Este texto explica o que os tribunais superiores decidiram sobre o imóvel do fiador e sobre a exoneração, para que a decisão de aceitar, ou de sair, seja tomada com os riscos à vista.
O imóvel onde o fiador mora pode ser penhorado
A Súmula 549 do STJ, publicada no DJE de 19/10/2015, afirma que é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. O Supremo Tribunal Federal confirmou essa linha no Tema 1.127 da repercussão geral, que, conforme o resumo consultado, fixou a tese de que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, residencial ou comercial. A fonte consultada não informa a data do julgamento do STF, por isso ela não é citada aqui. Na prática, o fiador que mora em imóvel próprio pode ver essa moradia incluída em uma execução de aluguel, o que é uma exceção à proteção do bem de família que vale para outras dívidas.
Quando e como o fiador pode se exonerar
O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 2.121.585-PR, julgado em 14/05/2024 pela Terceira Turma sob relatoria da ministra Nancy Andrighi (Informativo 812), entendeu que o fiador pode enviar a notificação de exoneração durante o contrato com prazo determinado, mas só se libera ao fim do contrato ou 120 dias depois da data em que a locação se torna por prazo indeterminado. Conforme o resumo lido, a turma considerou que o art. 40, X, da Lei 8.245/1991 se refere apenas aos contratos por prazo indeterminado. Como a fonte é um resumo, e não o acórdão, vale conferir o inteiro teor antes de agir com base nele.
| Situação | O que o resumo da decisão indica | Cuidado |
|---|---|---|
| Contrato com prazo determinado em curso | O fiador pode notificar, mas só se libera ao fim do prazo ou 120 dias após a locação virar indeterminada | Guardar a prova da notificação, que deve ser feita por escrito |
| Locação já por prazo indeterminado | A exoneração segue a regra própria da lei do inquilinato, que não pôde ser lida diretamente | Pedir orientação jurídica antes de notificar |
| Cobrança já recebida | A dívida pode ser negociada antes da ação ou discutida na execução | Pedir o demonstrativo e guardar todas as comunicações |
O que fazer se o inquilino deixou de pagar
O fiador que recebe a cobrança deve pedir ao locador o demonstrativo da dívida e avaliar se é possível negociar, porque a execução do aluguel pode alcançar bens e, nos termos acima, a moradia. Se o inquilino ainda está no imóvel, conversar com ele e com o locador sobre um acordo costuma evitar a ação. O texto aluguel atrasado: despejo e purgação da mora explica o outro lado da relação, e penhora de salário e conta bancária mostra o que pode ser alcançado em uma execução.
Antes de aceitar ser fiador
Pergunte a si mesmo se você teria condições de pagar o aluguel sozinho durante alguns meses, porque é isso que a fiança exige no pior cenário. Considere propor ao inquilino outras garantias, como o seguro-fiança ou o depósito, e, se aceitar, peça cópia do contrato e anote o prazo. Se a sua situação financeira já está apertada, comece pelo guia como sair das dívidas antes de assumir a dívida de outra pessoa.
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Perguntas frequentes
O fiador responde mesmo que o contrato tenha terminado?
A obrigação do fiador acompanha a locação e pode se estender enquanto houver dívida da época em que a fiança estava em vigor. A extensão depende do contrato e das regras de exoneração, de modo que um caso concreto deve ser conferido com um advogado.
Posso ser fiador sem ter imóvel?
A lei admite várias garantias, e o locador escolhe qual aceitar. A conferência do que cada garantia exige deve ser feita no contrato.
Se eu pagar o aluguel do inquilino, posso cobrar dele depois?
Em geral, quem paga dívida alheia pode buscar o ressarcimento, mas as condições dependem do contrato e do Código Civil, que não pôde ser lido diretamente para este texto. Procure orientação antes de pagar.
O STF decidiu que o bem de família do fiador pode sempre ser penhorado?
Pelo resumo consultado, a tese do Tema 1.127 é a de que a penhora é constitucional na locação residencial e na comercial. A aplicação a cada caso é analisada pelo juiz.
Fontes
- STJ, Súmula 549, consultada em 09/11/2026; DJE de 19/10/2015. A página não informa a data de aprovação nem se houve revisão.
- Damásio, resumo do Tema 1.127 do STF (RE 1.307.334), consultado em 09/11/2026; fonte secundária, sem data de julgamento.
- Damásio, resumo do REsp 2.121.585-PR (Informativo 812 do STJ), julgado em 14/05/2024, consultado em 09/11/2026; fonte secundária.
- Lei 8.245/1991 e Código Civil: textos não lidos diretamente nesta data; conferir em fonte oficial.
Conteúdo informativo, revisado em 09/11/2026. Os valores de exemplo não são promessa de ganho e devem ser recalculados com os seus custos.